Los pros y los contras de uso mixto
 
Los pros y los contras de uso mixto
27 SEPTEMBER 2013 6:37 AM

Los panelistas dijeron durante la SAHIC que hay desafíos y oportunidades cuando se trata de desarrollos de uso mixto en América del Sur.

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BOGOTÁ, Colombia—Los desarrollos de uso mixto en América del Sur a menudo se consideran de una manera rentables para la financiación de proyectos, sobre todo cuando se involucra un componente residencial. Pero los panelistas durante la South American Hotel & Tourism Investment Conference advirtieron a los desarrolladores de proyectos de uso mixto que tengan cuidado y sean flexibles, ya que todos los proyectos son diferentes y conllevan diversos desafíos.

"Es importante entender los desafíos del uso mixto", dijo Clay Dickinson, vicepresidente ejecutivo de servicios de asesoramiento y de gestión de activos para la región del continente americano de la división de hoteles y hospitalidad de Jones Lang LaSalle.

Los desafíos…
Los panelistas subrayaron que les gustan las perspectivas de los desarrollos de uso mixto, pero solamente si se llevan a cabo correctamente.

"Hay conflictos operacionales entre el componente hotelero y los componentes residenciales, de oficinas y minoristas. Eso tiene que planificarse", dijo Francisco Rencoret, director general de Territoria, una empresa de desarrollo con sede en Costa Rica. "Hay algunas eficiencias derivadas del uso mixto, pero podrían implicar altos costos. La estructura del proyecto también puede ser bastante complicada y, a veces, los organismos reguladores pueden estar desactualizados a la hora de adaptarse a los proyectos de uso mixto".

Rencoret enumeró varios desafíos:
• A menudo hay dificultades y confusión cuando se trata de la financiación;
• la "contaminación cruzada" puede complicar los proyectos, aunque los desarrolladores con experiencia entienden qué es lo que viene para mantener los diferentes componentes de un proyecto por separado y
• la seguridad es un reto, así como los aspectos jurídicos en el caso de un accidente.

"Tal vez la gente no piensa en estas dificultades hasta que es muy tarde", expresó Rencoret.

Maurice Chartier, vicepresidente ‎sénior de Sinergo Development Group, dijo que tener un componente hotelero en una propiedad de uso mixto es únicamente lógico si el proyecto cuenta con más de 50 000 metros cuadrados. "Con una superficie menor no tiene sentido", continuó.

"El problema reside en que cuando estos activos maduran lo hacen de manera diferente de un proyecto distinto", estableció Chartier. "Maduran como el modelo hotelero no como el modelo residencial".

Por lo tanto, los desarrollos de uso mixto necesitan una atención especial.

"Es importante trabajar con socios de clase mundial para el diseño. Es fundamental aprovechar la experiencia internacional, ya que los desarrolladores de América del Sur no tienen dicha experiencia", dijo Chartier.

La gestión del equilibrio de los componentes separados de un proyecto de uso mixto —que asegure que existan sinergias, pero que mantenga registros financieros independientes— puede resultar difícil.

"Tienen que ser lo suficientemente flexible como para gestionar el activo porque no se puede desconectar el hotel del resto del proyecto si sólo estás perdiendo sinergias", continuó Chartier.

… y las oportunidades
Denis Ebrill, vicepresidente ejecutivo del Club Meliá de Meliá Hotels International, comunicó que Meliá a menudo participa en proyectos en los que el componente hotelero y el componente residencial, como un club vacacional, comparten el mismo espacio.

"El reto allí es equilibrar el flujo de caja", prosiguió. "Es muy importante reducir al mínimo el uso de capital al tener suficientes compradores interesados en el componente residencial".

Ebrill sugirió vender las unidades residenciales antes de comenzar la construcción del hotel. "Normalmente estimamos que el comprador está dispuesto a esperar entre 18 y 24 meses para disfrutar de lo que ha comprado, lo que nos permite desarrollar el proyecto", dijo.

Rencoret también describió varios factores de éxito cuando se trata de un proyecto de uso mixto:
• Tener un socio inversionista local comprometido a largo plazo y que tenga una visión clara de lo que quiere;
• el destino tiene que ser exclusivo, ya que los desarrolladores deben crear una experiencia que no pueda replicarse;
• el acceso a la propiedad tiene que ser relativamente fácil, sobre todo desde los Estados Unidos, porque los tiempos de vuelo más cortos son muy importantes y
• la capacidad de asociarse con una marca. Las marcas son "aliados estratégicos" en cualquier tipo de proyecto, dijo.

Los desarrolladores astutos pueden construir una propiedad y comenzar a vender las habitaciones como un hotel, pero luego iniciar la conversión de algunas de las claves hacia la propiedad vacacional, dijo Ebrill. Sin embargo, advirtió que se pierde gran parte del potencial de ventas "por lo que se tiene que pensar acerca de todo esto en términos de oportunidad".

Rencoret afirmó que varias torres son más fáciles de operar que un diseño de una sola torre, al cual llamó "difícil".

"En una sola torre, se requiere generosidad por parte de los operadores, porque hay conflictos de intereses entre los estándares y los costos", dijo.

Por ejemplo, un hotel de convenciones mezclado con oficinas podría ser un reto cuando el ejecutivo de un banco está entrando en el mismo edificio para trabajar al mismo tiempo que 1000 asistentes a una convención.

"Las torres separadas significan menos conflicto, ya que los problemas surgen en la interacción", explicó Rencoret. "En la mayoría de los proyectos, los clientes van directamente al ascensor y J. P. Morgan sube y ve a una chica en un traje de baño o alguien con una bata. Es mucho más difícil de manejar".

"Realmente requiere una administración estricta y eso es difícil en América del Sur, debido a que la gestión de activos recién está empezando a implementarse", prosiguió.

La infraestructura también puede proporcionar algunas oportunidades. Ernesto Estefan, gerente general del Grupo Contempo, dijo que compartir espacios de estacionamiento puede ser una fuente de ingresos y puede atraer a la demanda.

"Hemos aprendido muchas lecciones", dijo Chartier. "Tengan una planificación flexible, ya que los proyectos van a desarrollarse durante un período de tiempo prolongado sobre un espacio amplio. Puede haber momentos en los que sientan que al proyecto le falta algo, y eso es porque algunas de las amenities no van a estar listas hasta fases futuras. Así que asegúrense de que los servicios mínimos estén disponibles desde el comienzo".

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